¿Qué sigue en los negocios y en el real estate? Menos data, más sentido común.

Sin ser gurú, hace algunas semanas escribía sobre la inminencia en el regreso paulatino de las economías y, haciendo referencia a otros países, cómo valía la pena anticiparnos y prepararnos, más que ver Netflix en casa, a la espera de que nos avisen del regreso y de pensar qué hacer hasta ese momento. https://www.orange-inv.com/blog/listo-para-regresar-a-trabajar-el-plan-de-tres-pasos-ante-el-inminente-disparo-de-salida/

Hoy quiero escribir sobre algunas ideas que han pasado por mi cabeza en los últimos días. Todas muy lógicas por cierto.

Vivimos algo inimaginable que afecta cada decisión que tomamos: qué comprar, por qué comprar, dónde comer, a dónde viajar, cómo viajar, cuánto gastar, en dónde estudiar, a quién contratar, qué rentar, qué vestir, dónde vivir, cómo ahorrar, en qué invertir…

Absolutamente ningún ingrediente del status quo de hace meses se salva de estar ahora en una olla de presión. ¿Qué saldrá de eso? Sin duda, un platillo con poca grasa, con un sabor distinto, menos pesado, pero sobre todo diferente. Y claro: hoy diferente es casi sinónimo de nuevo, probablemente nunca visto.

Habrá disrupción en todo. Para los no tan familiarizados con el término, me permito tomar prestado el significado de Google:

Una disrupción es una interrupción o rompimiento con la manera tradicional de ejecutar algo. La palabra viene del inglés disruption, que a su vez deriva del latín disruptio, que significa fractura.

 

En las últimas décadas, dicha palabra ha sido empleada en las áreas tecnológica y de negocios para referirse a la introducción de nuevos procesos, métodos o productos que cambian la forma en la que tradicionalmente se hacía algo, agregando valor al sector al que están dirigidos.

 

La disrupción también implica que aquello que estaba antes se vuelve obsoleto, dado que no está adecuado a las nuevas circunstancias de negocio o consumo.

En el pasado reciente, ejemplos de disrupción han sido Airbnb, que cambió la forma en que veíamos la hotelería; Paypal, con nuestros métodos de pago; Uber, con nuestras maneras de transportación; como esos, muchos ejemplos más en todas las industrias.

Hoy, vamos a vivir el periodo de mayor disrupción en un tiempo récord en la historia.

Estamos por ver grandes cambios en todas las industrias porque, de manera forzada, un bicho, un virus, vino a colapsar todo, como si hubiésemos chocado contra un muro de concreto a 100 kilómetros por hora.

Veremos a las aerolíneas, que veían volar a clientes cada día por todo el mundo; a los centros comerciales, que daban la bienvenida a miles de invitados diariamente; a los restaurantes, que recibían gente, le daban un servicio y con eso pagaban la operación y la renta; a los hoteles, acostumbrados a tener 60% o más de ocupación; a las escuelas, que recibían a niños de todas las edades, todos los días; a las petroleras, confiadas en la eterna y permanente necesidad de vender combustibles; a las empresas que fabricaban cualquier producto y tenían al cliente cautivo.

Nadie estaba preparado para este freno.

De todo esto derivo que los siguientes años serán los de mayor disrupción a lo largo y a lo ancho de los sectores productivos en el mundo, razón por la cual no habrá otra más que reinventarse. 

Exploremos, a continuación, algunos de estos sectores.

Recursos humanos

Uno de los cambios más importantes será la forma en que entablamos nuestras relaciones laborales. Tanto el contratante como el contratado, buscarán mucho mayor flexibilidad, sin ataduras; se preferirá el trabajar por proyecto, desde la casa u oficina, por metas, buscando menos carga de seguridad social, pero más remuneración con base en resultados. Modelos casi de socios y no de empleados: ganar y ganar bien para ambos lados.

Preveo mucho trabajo desde casa; tendencia a moverse poco, con menos juntas presenciales y más de manera remota; colaboraciones dinámicas con gente de todos lados, compartiendo un proyecto y no necesariamente ligado a una empresa.

Menos seguro social y menos pagos por liquidaciones, pero también más sociedades por proyecto y más bonos y comisiones.

En este entorno de flexibilidad, el recurso humano estará en todo el mundo; ya la distancia no será impedimento para formar un dream team a la medida. El trabajo por proyecto facilita la relación porque ambas partes no se comprometen a una exclusividad, sino a un evento y a una meta en común.

Sin duda todos tendremos un staff, gente contratada de forma tradicional, pero este será esbelto, con énfasis en equipos de trabajo que se prendan y apaguen, según sea la carga.

Nacerán soluciones que agilicen la búsqueda de talento y la necesidad abundará desde el trabajo más simple hasta el más complejo. Todos, sin importar el nivel de sofisticación de la labor, estaremos invitados a trabajar así.

En suma, al alza estarán el outsourcing, la contratación por proyecto, la sociedad por proyecto, y a la baja, las formas de empleo tradicional y de planta.

Demografía y su efecto por regiones

Países muy jóvenes, relativamente jóvenes, maduros y viejos están forzados, aunque no quieran, a cambiar sus políticas en absolutamente todos los asuntos. Y vaya que esto es clave para entender el futuro de corto y mediano plazo (sobre todo, los próximos 50 años).

México y Latinoamérica en general son todavía jóvenes, con pirámides poblacionales triangulares, claras; aún con más niños y jóvenes, quienes permiten tener certidumbre sobre lo que está por venir en las próximas décadas: se necesitarán escuelas, hospitales y habrá gente para trabajar en una empresa, en una industria.

La falta de oportunidades provocará que estos generadores de riqueza migren a ciudades con más potencial o a países (Estados Unidos y Canadá en América) que les permitan una mayor probabilidad de éxito laboral y una mejor calidad de vida.

Países con esta juventud demográfica serán atractivos para acercar industrias e inversiones, tanto para atender a esa demografía como para servirse de ella, en el caso de empresas en países más longevos.

En América, Canadá es un país de viejitos, por lo que seguirá recibiendo y promoviendo la llegada de gente de Asia y América, sobre todo jóvenes que puedan renovar esa demografía.

Estados Unidos sigue teniendo una población joven, mucho derivado de esa invasión silenciosa que llega procedente de América Latina y que luego tiene hijos en el país.

Si sigue con la política de ser más estricto en la frontera sur, México se verá beneficiado por la demografía para atraer inversiones de otras partes del mundo. Además de esto, la gran ventaja de ser vecino del que aún figura como el mercado más grande del mundo, que es un gran cliente comercial y tiene relación con empresas, nacionales o extranjeras, para cultivar una dinámica piramidal bastante generosa.

En Europa están preocupados, sobre todo los países viejos, que son casi todos, por cierto. Vemos cómo España o Portugal invitan a regresar o a tramitar la nacionalidad para hacer su vida por allá y levantar la base piramidal. De no lograrlo, tales países están destinados a dejar de ser económicamente activos, productores y consumidores o a vivir de los ahorros, a la espera solamente de que inmigrantes los ayuden a tener más niños para aumentar la planta productiva.

China, India y África son poblaciones aun más jóvenes que las latinoamericanas. Esto les da una ventaja y les permitirá “colonizar” otros países que necesitan de esa gente, talento, lo que hará que esa idea de raza y cultura tradicional por país desaparezca muy rápido, en tiempo récord.

Lo anterior lo veo como positivo más que negativo, pero sin duda lo que vivimos acelerará el proceso.

Movilidad

Imposible equivocarme: vamos a comprar menos automóviles, menos de los caros; algunas marcas desaparecerán por falta de ventas, se cerrarán plantas productoras; nacerán modelos para compartir carros, así como los de renta de bicicletas vía aplicaciones. 

Nos desplazaremos menos; en general, querremos movernos menos, solo cuando sea estrictamente necesario. 

Trabajaremos desde la casa con más frecuencia. Si antes era 95% en oficina y 5% en la casa, mañana será 15% en oficina y 85% fuera de ella; claro, no necesariamente en el hogar, pero tampoco en el escritorio de la empresa.

El viaje de trabajo vendrá a menos, por lo que los hoteles y los vuelos se abaratarán. La capacidad instalada de hoteles o aviones quedará disponible por un tiempo. La construcción de nuevos hoteles o aviones se dará solo en casos raros.

La movilidad de productos —la logística— se incrementará: más movimiento de mercancías, más venta de camiones de carga, cajas y todo lo que ayude a esta movilidad.

Así como de pronto nos asombramos con el primer dron hace unos años, de un día para otro veremos agencias de autos vendiendo vehículos dron para personas o taxis aéreos. 

Gasto personal y familiar

Gastaremos menos: creo que un 30% menos de lo que lo hacíamos antes de la pandemia, por el puro hecho de que ya no saldremos tanto a la oficina, al viaje de trabajo, al restaurante.

Y lo mismo sucederá con muchas experiencias. Ya no hay tanto interés de ir al restaurante de moda para socializar; ya no se necesita tanta ropa, al estar más en casa y poder trabajar desde ahí en piyamas; si el auto funciona, ¿qué necesidad de comprar otro? O también: ¿para qué gastar tanto en moda, si ya nadie nos ve?

El consumo se orientará a la comodidad en casa: la tecnología, las mejores conexiones, más plataformas de deporte, música y televisión.

Gastaremos en viajar de placer ocasionalmente, cuando se trate de una experiencia personal o de familia.

Tomaremos más tiempo de vacaciones y veremos con más frecuencia la mudanza de familias enteras a otros lugares para, desde ahí, hacer su vida en el trabajo y la escuela durante meses o años.

Educación

Estamos por ver un cambio igualmente radical en la forma de aprender.

El modelo de un espacio físico único para la educación cambiará. Creo que, de manera general, el balance será 50-50: la mitad del tiempo en el espacio físico y la otra mitad en línea.

Sin duda, cada grado, carrera y especialidad tendrá un balance diferente, pero los espacios físicos serán habilitados para otras necesidades como las de hacer negocios, trabajar en laboratorios e impartir cursos para externos o temporales.

Los precios disminuirán, tanto en Harvard como en el pequeño colegio de la colonia. Los planes de estudio serán flexibles; se podrá estudiar en diferentes universidades al mismo tiempo o salir con diversos títulos por acuerdos interinstitucionales, ya que será mejor compartir alumnos que no tenerlos.

Lo siguiente no lo sé, pero tampoco sería tan descabellado. Como ambos miembros de las parejas jóvenes tendrán que trabajar, quizá se les dificulte cuidar a los niños en casa y en estos escenarios podríamos ver un regreso de los internados: es decir, niños que por necesidad podrían vivir en los colegios, cuando menos entre semana, para estudiar y hacer su vida en un solo lugar.

Lugar de trabajo

Pronostico un promedio de 70% de estancia en la casa u otro lugar y 30% en el espacio tradicional de oficina.

Solo este principio aumentará los espacios flexibles y reducirá mucho los metros cuadrados respecto a lo que necesitábamos ayer; habrá precios de renta menores, modelos de cobro de renta de oficina por proyecto, por día, por hora, como si fuera un espacio de coworking premiando el trabajo remoto, inclusive promovido por la misma empresa en la que trabajas.

Muchos de los pisos de oficinas cambiarán de usos. Veremos inclusive reconversiones a usos no contemplados originalmente.

Un edificio que era solo de oficinas ahora podrá utilizar sus espacios para pensar en vivienda, en venta o renta, en hotel, en centros para conferencias, vivienda para adulto mayor y, sin duda, más espacios de coworking en cualquiera de sus modalidades.

La casa no será el único espacio de oficina alternativa. Renacerán los modelos estilo WeWork; todos iremos o usaremos salas o espacios de oficina cerca de nuestros hogares si acaso los necesitamos para una reunión privada o una sala de juntas.

Las casas y los fraccionamientos tendrán su área común de oficinas, donde será normal trabajar y compartir espacios con los vecinos.

Usos de real estate (vivienda en venta, en renta, industria, oficinas, hotelería)

Empecemos con la hotelería. Las ocupaciones disminuirán del 70% acostumbrado al 50%. El tener menos viajeros producirá un impacto en la oferta: mejores tarifas y servicios para motivarlos a salir. Apreciaremos menos hoteles en construcción, sin duda, en los siguientes años.

Habrá, además, cambios de modelos que transformarán a los hoteles en vivienda asistida, que es una solución altamente demandada por el mercado; en este sentido, los hoteles son una gran oportunidad por sus ubicaciones estratégicas. Otros se convertirán en vivienda en renta de suites en sus diferentes mercados (estudiante o ejecutivo).

Se consolidarán ciertas marcas y operadores de hoteles; nacerán nuevos jugadores que vendrán a ocupar espacios hoy desatendidos; las tarifas cambiarán: inevitablemente se abaratarán para tratar de cuidar y rescatar los retornos de sus inversionistas.

Sin temor a equivocarme, muchos hoteles saldrán a vender activos con precios de oportunidad y esto podrá durar quizá un par de años, mientras el mercado y las ocupaciones se recuperan.

A menos trabajo, menos dinero para gastar y menos para comprar. La venta de casas o departamentos se frenará; tendremos menos absorciones. Ante absorciones menores y con inventarios disponibles, no habrá más que bajar precios como desarrollador para ganar menos, muy poco o perder algo, pero la meta será desplazar las unidades.

Por otro lado, como balance: con tasas de interés bajas en créditos hipotecarios (8.5-9.00%), indudablemente la gente con trabajo estable será el comprador ideal para estos activos y, con algo de suerte, adquirirá barato para luego tener plusvalías importantes en el tiempo (de 5 a 7 años).

Además, menor circulación de dinero significa menor cantidad de trabajos estables. En este sentido, creo que la vivienda en renta se verá incluso beneficiada en absorciones, mas no necesariamente implicará que la necesidad del producto sea suficiente como para incrementar los precios.

En las esferas de la industria, Estados Unidos es el primer interesado en regresar con fuerza. La inyección de dinero a la economía, los estímulos directos, la inversión directa, la deuda barata y más acciones provocarán ese gran rebote.

Y ser sus vecinos otorga, como siempre, una ventaja competitiva. La producción y las materias primas más baratas harán que las necesidades de ellos se vuelvan oportunidades para nosotros.

Así, creo que poco o nada le ocurrirá a la industria en el corto plazo. Las plantas en las fronteras serán las más beneficiadas, por seguir teniendo necesidad de espacios y rentas en dólares.

Por otro lado, a más consumo via internet en México y en el mundo, mayor impulso en los espacios para distribución logística dentro de las zonas urbanas: buenas absorciones, buenos precios de renta. En este nicho, veremos nacer marcas posicionando hoy un servicio para el que, según creo, aún no tenemos un nombre: ¿town logistic offices, quizá? Ya lo veremos.

Ahora bien, si algo se verá impactado serán las industrias de producción cuyo mercado final no volverá a ser el mismo.

¿Qué pasará, así, con casos como las plantas de autos, de piezas de aviones, de ropa? Aunque regrese la economía, algunas plantas de transformación difícilmente podrán vender lo mismo que antes. En tal punto habrá decisiones tan radicales como conversiones de espacios a otros giros o usos, o de plano inventario que saldrá al mercado en busca del que lo tome.

Para oficinas ya adelantamos algo, pero complementó con lo siguiente: menos trabajo implica más oficina en la casa. En consecuencia, menores precios de renta y mayor desocupación; a su vez, esto implica tener que adaptar el espacio disponible para otras cosas.

En la construcción de oficinas, los proyectos que se financiaban con las ventas se verán obligados a recurrir a alternativas: inyectar más capital, solicitar más deuda, reconfigurar sus modelos con ocupaciones más bajas y precios más baratos, buscar retornos pequeños o de plano deshacerse de inventarios a precios de remate.

Estamos por ver un mercado de descuentos y compradores oportunistas, con espacios de oficina muy bien ubicados y que en algunos años tendrán una gran plusvalía.

¿Y el comercio? Separémoslo en dos para facilitar la lectura: el comercio de necesidad —el de la plaza comercial en el camino a casa, donde se ubican farmacias, tiendas de conveniencia, peluquerías— y el gran centro comercial —los sitios que albergan los cines, la moda y los restaurantes—.

Para el primero definitivamente habrá bajas: pequeños emprendedores que no podrán recuperarse en el corto plazo y abandonarán estos lugares. Hablando de otros plazos, habrá disponibilidad y descuentos. Entre más desempleados haya, más personas se animarán a emprender algo con estos espacios en renta. Veo una recuperación rápida.

Sin embargo, para el caso de los grandes centros comerciales, el golpe sí pinta duro.

Con menos dinero, la gente tendrá menos para gastar en el mall. Si a esto se le suma la migración a las compras en línea y el posible miedo a las aglomeraciones en los espacios, el efecto será que las grandes marcas vendan menos, lo que complicará el pago de los costos de mantenerse abiertos.

De esta manera, nos acostumbraremos a ver locales disponibles por un tiempo. Además, aparecerán ahí nuevos giros, nunca pensados para un centro comercial. En Estados Unidos, por ejemplo, ya me ha tocado ver guardarías o clases de pintura en lo que antes era un Foot Locker. 

Como consecuencia de todo esto, creo que los precios de renta de los grandes centros comerciales —la referencia más cara que teníamos antes— caerán y mucho.

Energía

Más allá de lo que diga el presidente, la energía se alejará más temprano que tarde de lo fósil, el petróleo, lo contaminante y se acelerará el proceso renovable, fotovoltaico, eólico y otras vertientes limpias. La lógica, la necesidad y lo actual son más grandes que el obstáculo de una persona.

Todo experto en energías, en ahorros y en reciclaje será parte fundamental de todo proyecto de negocio. Más que una moda, disminuir la huella de contaminación será una constante en nuestras formas de vender y trabajar.

Siguientes generaciones

Los niños y los jóvenes de hoy serán los líderes del mañana. Y con mañana me refiero a literalmente mañana.

Ellos ya nacieron viviendo en la nube, trabajando y socializando a distancia, cuidando el medio ambiente; siendo proclives a tener menos hijos, sin incluir el casarse en su to-do list; sintiéndose ciudadanos del mundo, sin percibir fronteras y sin ataduras a un lugar físico; cuestionando a la autoridad y a no creerse todo lo que les dicen; desprendiéndose de la necesidad de un auto o una casa como símbolo de pertenencia; en general, dando menos importancia al tener y más a la experiencia.

Me emociona el momento que vivimos. Me pregunto qué sucederá; si este dolor común nos unirá como sociedad, sobre todo a la siguiente generación; ver si podemos lograr una fórmula mundial distinta, amigable, colaborativa y así romper paradigmas del pasado.

Me emociona estar viviendo el inicio de una revolución global que hará que todo se reinvente y se reajuste de cara a la nueva normalidad.

Me preocupa, por otro lado, lo frágiles que somos como seres humanos en los asuntos de salud. Por primera vez me doy cuenta de la posibilidad real de amenaza y hasta extinción de la especie, sin hablar del miedo de cómo reaccionamos a la crisis, del impacto del desempleo y sus posibles consecuencias en forma de actos delictivos, revueltas y guerras.

Sin embargo, si hago un recuento de las oportunidades y los riesgos, me sigo inclinando por el lado optimista de que, como resultado, obtendremos algo mejor para todos.

Cada uno, desde su negocio, empleo o idea de nuevo emprendimiento, debe empezar a actuar, a planear, a adaptarse, a retar el estatus tradicional de hace tres meses y crear uno nuevo que abra nuevas puertas.

A quien sepa anticiparse le irá de maravilla y al que se quede en el pasado le irá… mejor dejo al lector el calificativo.

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Jose Villarreal
Especialista en la originación de casos de negocio inmobiliarios, desde la planeación hasta la ejecución de proyectos en diversas zonas del país. José se destaca por la implementación de estrategias de planeación y Desarrollo inmobiliario para gobiernos, corporaciones, family offices e inversionistas privados en todo el país, lo cuál comparte activamente en foros inmobiliarios nacionales e internacionales.
José busca ayudar a los clientes a tomar decisiones mejor informadas.
Contacto: jose@orange.com.mx

4 Comments

  • Extraordinario articulo que resume los futuros cambios en diferentes sectores. En mi perspectiva, el
    desafío más grande es la transformación de los modelos de negocio que gobiernan los proyectos inmobiliarios ? Me refiero a la pre-factibilidad financiera, factibilidad financiera y al ROI

  • Rosalba Medina dice:

    Excelente artículo,me deja un panorama claro de lo que se viene, gracias 👍.
    Un gusto leer articulistas tan claros ,yo que no estoy relacionada con temas inmobiliarios,le entendí 😁

  • Extraordinario artículo !! Una consulta para complementar, de qué forma se modificarán los modelos de negocio para Proyectos Inmobiliarios ? Me refiero al cálculo de la pre-factibilidad financiera, factibilidad financiera y ROI. En mi opinión, se tendrá que aumentar el horizonte (tiempo) como consecuencia de la reducción de los ingresos (renta y venta). Crees que haya otra alternativa ? Muchas gracias. Saludos

  • Like!! I blog frequently and I really thank you for your content. The article has truly peaked my interest.

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