¿Por qué algunos inmuebles tienden a subir con el tiempo, y otros no?
“Lo que hoy es caro mañana puede ser barato…”
Recientemente en algunos mercados inmobiliarios encontramos precios que alcanzan niveles dignos del ridículo; pero, ¿qué tanto permanecen así? Echemos un vistazo a la historia.
Una creencia sostenida por muchos inversionistas es que, al ser la tierra un recurso escaso y finito según la ley de la oferta y la demanda, su precio solo podría escalar con el paso del tiempo. Este pensamiento se generaliza entre los compradores obsesionados por descubrir la ubicación ideal.
Ante este escenario, lo cierto es que la valoración de un bien raíz es multifactorial, y por tanto conviene reconocer las principales variables que intervienen en el proceso.
Estas afectan el precio al alza:
- Oferta y demanda
- Crecimiento de empleo
- Bajas tasas de interés y acceso a crédito
- Ubicación, ubicación, ubicación
- Mejoramiento del entorno
Por el contrario, estas lo hacen a la baja:
- Reducción de las factibilidades normativas de construcción
- Condiciones ambientales no favorables
- Altos índices de violencia
- Trafico y congestionamiento de vialidades
- Contaminación ambiental y de ruido
Según estas consideraciones, al encarar una inversión habremos de medir el pulso de los mercados y otras tantas variables con información confiable. Por ejemplo, si los niveles actuales de construcción indican que la oferta superará pronto a la demanda, debemos aliarnos con la paciencia: aguardar a que el mercado se ponga a modo y así invertir en sus niveles más bajos.
Otra clave es no caer en la tentación simplista de hablar de real estate como un todo, ya que existen varios tipos de inmuebles, con comportamientos muy distintos.
Revisemos, por ejemplo, el caso de las viviendas en Estados Unidos durante la crisis del 2008.
El valor de las casas habitación colapsó al punto de que muchos perdieron el 100% de su capital y aún en 2016 vemos que ciertos mercados siguen sin recuperar los niveles ostentados antes de la crisis.
En contraste, los valores de los edificios de multifamiliares en renta se dispararon y se posicionaron como la mejor alternativa de inversión del momento. El efecto se dio porque muchos, luego de perder sus casas y no poder solventar sus deudas, optaron por mudarse a un departamento.
La divergencia también se explica en razón de que estos mercados juegan con sus propias reglas: la valoración de una propiedad comercial o multifamiliar en renta depende del negocio en sí. Por tanto, intervienen otros factores como sus utilidades, sus niveles de ocupación, la mezcla de sus inquilinos y su ingreso operativo.
Por último, el crédito es fundamental en la inversión de este sector en todos los niveles, desde el comprador de una casa hasta el inversionista de un proyecto de usos mixtos. Así, los precios de un bien raíz tenderán a subir entre más bajas sean las tasas de interés para su compra.
A fin de cuentas, tal como sucede en el mercado de capitales, para determinar el valor de un inmueble es preciso estudiar factores como movimiento de precios, datos económicos, clima de mercado, condiciones de crédito y liquidez, entre otros.
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