La importancia de la planeación en un proyecto.

Un proyecto se define con una serie de esfuerzos temporales organizados por un grupo de entidades que persiguen un objetivo en común: el éxito.

La función de la gerencia es gestionar adecuadamente estos esfuerzos a lo largo del tiempo, siendo siempre eficiente en la comunicación y el control de cambios.

En la fase de planeación tenemos mayor posibilidad de revisar, analizar, explorar y conceptualizar las variables presentes, en busca de la mayor rentabilidad y viabilidad de un proyecto.

Esto permite estudiar y evaluar aspectos como definir el grado de calidad del producto meta, las estrategias de contratación, la constructibilidad del inmueble, el costo y el tiempo.

Con lo anterior cual logramos alinear las necesidades de flujo que, a su vez, dictarán el tipo de estructura de capital más conveniente, los lapsos en que este se requerirá y el manejo que ameritará el crédito por el que se opte.

Aquí, variables como la duración, el costo y el grado de calidad del producto comercial se vuelven cruciales.

Partimos de una hipótesis de producto y negocio que acotará el monto de inversión en los soft y hard costs que demanda el proyecto para ser financieramente sano; de ahí sigue configurar la arquitectura en cuestión de ratios, eficiencias y áreas; posteriormente, se definen sistemas constructivos, materiales y acabados que estén en sintonía con la oferta inmobiliaria actual y los márgenes del modelo financiero.

El tiempo de ejecución debe ser bien analizado durante esta fase, ya que eso decidirá las necesidades de recursos y las fechas de entrega de las unidades. No siempre es conveniente desarrollar el proyecto a la mayor velocidad posible, pues intervienen aspectos de la absorción de producto, ministraciones del banco, llamadas de capital y, en general, el esquema que amerite el emprendimiento.

La ruta crítica de licencias, trámites y permisos regirá las necesidades ante las autoridades correspondientes para llegar a la fase de ejecución de la obra; igualmente, determinará los estudios preliminares y documentos requeridos para la obtención de estos permisos dentro de la normatividad vigente del sitio.

Las ingenierías de valor deben realizarse en esta fase, pues, aunque sea solo sobre proyectos y líneas, con ello se reduce el impacto en el control de cambios y se incrementan los beneficios en el modelo.

Es importante buscar que, ante los cambios de especificaciones, materiales y sistemas, se mantenga la misma calidad, se comunique adecuadamente cada modificación y se verifique su debido cumplimiento según la norma vigente.

Por último, un control adecuado de cambios en arquitectura e ingenierías nos llevará a una definición eficiente de producto, reduciendo así las posibles modificaciones que pudieran surgir en obra.

Si fallamos al planear, planeamos para fallar.

Comparte este artículo
Hector Escalante
Héctor ha participado durante 20 años en más de 45 proyectos en todo el país y Centroamérica, administrando más de 35mil millones de pesos de inversión y trabajando con equipo multidisciplinarios de más de 20 países en giros que van de torres verticales habitacionales, usos mixtos, centros comerciales y plantas industriales.

Arquitecto de la UANL con certificación PMP, OSHA y alta dirección. Ha sido gerente, director y socio en empresas de Gerencia en México.

Contacto: hector@orange-inv.com

1 Comment

Leave a Reply

Your email address will not be published.